Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходим реестр таких собственников. Данный реестра ведется, как правило, управляющей компанией. Для проведения собрания он предоставляется управляющей компанией инициатору или администратору собрания в том числе и в случаях проведения собраний с использованием информационных систем.

На практике часто возникают вопросы, связанные с корректностью данных, содержащихся в реестре собственников помещений. К типичным ошибкам реестра относятся, в частности, неактуальная информация о собственниках и площадях принадлежащих им помещений, информация о площадях общих помещений, не участвующих в голосовании и проч. Эти ошибки могут негативным образом сказаться на разных сторонах жизни многоквартирного дома. В частности, из-за этого может быть неправильно рассчитан размер коммунальных платежей. Отдельного внимания заслуживает также вопрос о сложности получения реестра от управляющей компании. Но в это материале мы сосредоточимся на неточностях реестра, которые могут негативно отразиться на проведение общих собраний в многоквартирном доме. В том числе привести к признание проведенного собрания и принятых решений незаконными или к невозможности провести собрание в связи с отсутствием или сложностью в определении кворума.

Это проблема является весьма актуальной. В соответствии с законодательством, общее количество голосов для определения кворума собрания и количество голосов каждого собственника определяется исходя из площади помещений в многоквартирном доме. Следует также иметь ввиду, что для определения кворума и голосования используется не только площадь жилых помещений (квартир), но и площадь нежилых помещений, принадлежащих отдельным собственникам (кладовок, машиномест, торговых площадей и проч.)

Не секрет, что граждане не так активно принимают участие в собраниях. В связи с этим острой проблемой является обеспечить кворум для собрания. Явка всех практически невозможна, да и набрать более 50% жильцов нередко является большой сложностью. Зачастую кворум составляет, что называется, «50% плюс 1 голос». Таким образом даже несущественная ошибка в расчете общей площади, участвующей в голосовании или площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику, может повлечь очень серьезные последствия. Ведь следует обращать внимание на то, что в соответствии с абз.2 п.1 ст. 181.5. ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума. К этому необходимо добавить, что кворум определяется в соответствии с законодательством не по всем вопросам одинаково, а по одному из вопросов требуется единогласное решение всех собственников, что вносит дополнительные сложности в процесс проведения собрания и фиксации его итогов.

Данные в реестре, который предоставляет управляющая компания дома (УК), могут оказаться некорректными по разным причинам. Это и чисто технические ошибки при его составлении и неправильный учет площадей после введения дома в эксплуатацию и проч. Отдельной проблемой является смена собственников помещений. О ней подробнее.

Если речь идет о многоквартирном доме, переходы прав собственности на квартиры и иные помещения не такое редкое явление. Это связно и с продажей помещений и с вступлением в брак и его расторжением, наследованием и прочими обстоятельствами. Данные об изменении собственников вносятся в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В то же время нет установленной законом процедуры обновления реестра собственников, который ведется управляющей компанией или председателем ТСЖ. На практике это приводит к тому, что реестр является неактуальным как в отношении имен и количества собственников, так и в отношении площади принадлежащих им помещений.

Это приводит к сложностям как при подготовке ОСС, так и при осуществлении голосования.

А) При подготовке к ОСС необходимо актуализировать реестр собственников. Использовать реестр прошлого собрания или просто тот реестр, который предоставляет УК или ТСЖ не рекомендуется по описанным выше причинам. Мы рекомендуем перед проведением каждого собрания верифицировать данные с данными из ЕГРН, потому что за основу определения площади помещений и идентификации их собственников необходимо принимать данные из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Мы делаем такой вывод исходя из того, что в соответствии с п.2 ст. 8.1. ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации (которым, очевидно, являются права на помещения в многоквартирном жилом доме) возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В своей системе мы именно так и делаем.

Б) В случае смены собственника после актуализации реестра при подготовке к собранию (в том числе при осуществлении голосования) вопрос решается сложнее.

В соответствии с законодательством срок для голосования с использованием системы не может составлять менее 7 дней и не более 60 дней с даты времени начала голосования (п. 8 ст. 47.1. ЖК РФ). На практике срок обычно составляет около 1 месяца (в том числе и для обеспечения кворума, чтобы все собственники могли ознакомиться с материалами, и чтобы всех можно было дополнительно «сагитировать» на участие в собрании). Теоретически данные о собственниках могут измениться в этот период и, соответственно, возможны случаи, хотя и более редкие, чем в предыдущем сценарии, когда на момент актуализации реестра к собранию будет один собственник помещения, а на дату окончания голосования – другой. Особенно это актуально для домов с большим (например, ок. 1000) количеством собственников. Тогда встают следующие проблемы:

1. Первый вопрос - кому из собственников «старому» (тому, который числится в актуализированном реестре) или «новому» дать возможность голосовать и кого из них учитывать при определении кворума? При этом абсолютно не исключена коллизия, при которой сначала голосует «прежний» собственник, а затем «новый». Их голоса могут отличаться (один голосует «за», другой «против»).
2. Может быть и так, что «новый» собственник вообще не намерен принимать участие в голосовании. Тогда встаёт вопрос не только в правильно учете волеизъявления собственника, но в определении кворума на ОСС.
3. Теоретически возможны и исключительные случаи, когда в период голосования собственник может поменяться и не один раз, что делает определение кворума и подсчет голосов еще более сложной задачей.
4. На это наслаиваются и дополнительные «технические» вопросы, которые могут привести к неправильному учету волеизъявления собственников и кворума. Они касаются сроков актуализации информации о «новом» собственники в самом ЕГРН и возможности администратора собрания оперативно получить эту информацию из ЕГРН и использовать ее при определении кворума и подсчете голосов.
5. Наконец, у «нового» собственника очевидно меньше возможностей ознакомиться с информацией и материалами собрания. Он вообще может не знать о том, что собрание готовится или о том, что уже осуществляется голосование. Он также может не знать и о том, что для осуществления голосования и получения материалов необходимо зарегистрироваться в системе. Закон не содержит требований о том, чтобы «старый» собственник или администратор собрания, или УК или еще кто-то передал эту информацию «новому» собственнику. Закон такого рода ситуации никак не регламентирует. Он лишь говорит о том, что каждому собственнику не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания направляется сообщение о проведении собрания с использованием системы.
6. Тут необходимо обратить внимание на то, что формально это требование закона (каждому собственнику не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания направляется сообщение о проведении собрания с использованием системы) реализовать вообще невозможно в случае смены собственника менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
7. Плюс «старый» собственник может принести решение в бумажном виде, а «новый» проголосовать в системе или наоборот. Это создает дополнительные сложности по учету кворума и волеизъявления собственников.
8. Плюс письменные отказы от проведения ОСС в системе (п. 2 ст. 47.1. ЖК РФ) может принести (или не принести) и «старый» и «новый» собственники. Как их учитывать? Это все создает дополнительный сложности в администрировании собрания.

Возможные решения:

А) Идеальным решением кажется синхронизация данных в ЕГРН с реестром участников собрания в режиме реального времени. Но эта функция сложно осуществима технически. Кроме того, не снимаются все юридические коллизии, описанные выше. Например, не снимаются вопросы, связанные с отсутствием у «нового» собственника информации о проведении ОСС.

Б) Одним из возможных вариантов решения проблемы является использование аналогии закона (п.1 ст. 6 ГК РФ). Так, например, в законе об акционерных обществах, регламентирующем сходную процедуру проведения общего собрания акционеров, установлено правило, в соответствии с которым реестр акционеров составляется один раз на одну дату, определенную организатором собрания при его подготовке. По этому реестру осуществляется информирование акционеров о проведении собрания и в определении кворума и в голосовании участвуют лица, включенные в этот реестр. В случае, если после этой даты происходит изменение акционеров, лица, включенные в этот реестр («старые» акционеры) обязаны дать доверенность «новым» акционерам на голосование или голосовать сами в соответствии с указаниями «новых» владельцев (п.2 ст. 57).
Аналогия закона на наш взгляд в этом случае допустима в связи с тем, что закон об АО регулирует сходные отношения.

Более того, мы считаем возможным установить такого рода правила в регламенте или ином внутреннем документе, устанавливающим порядок проведения ОСС в Системе. При этом данный документ и соответствующее правило должно быть доступно всем собственникам, намеревающимся пользоваться системой. Возможно целесообразно установить использование цифровой подписи для участников, использующих систему, подтверждающую их согласие с этим правилом.

В случае использования такого подхода, необходимо определиться с тем, какую дату использовать для составления реестра. Представляется разумным использовать дату непосредственно предшествующую или совпадающую с датой информирования собственников о проведении собрания. Возможность использования подхода основана той логике, что в соответствии с п. 5 ст. 47.1. ЖК РФ каждому собственнику не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания направляется сообщение о проведении собрания с использованием системы. Таким образом, чтобы направлять сообщение необходимо иметь реестр для отправки. Эти реестры логично синхронизировать.

В) В качестве еще одного способа решения этой проблемы может быть рассмотрен вариант установить такой способ решением собрания, на котором принимается решение об использовании системы. В соответствии с абз.2 ст. 181.2. ГК РФ члены гражданско-правового сообщества могут участвовать в заседании дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать. Такие возможность и способы могут быть установлены законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица. Но как видно из приведенной формулировки закона для этого потребуется единогласное решение всех собственников, что на практике сложно осуществимо (в том числе и по причинам, подробно описанным выше).

Управление многоквартирным домом
Юридическая группа «Яковлев и партнеры» оказывает консультационные услуги по вопросам управления многоквартирными домами и проведения общих собраний. В настоящее время нами разрабатывается информационная система для электронного голосования.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. При этом качество управления многоквартирном домом определяет комфорт и безопасность проживания в доме, а также напрямую влияет на рыночную стоимость квартир.
Непосредственной целью управления домом является содержание общего имущества.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя крышу, ограждающие конструкции (наружные и несущие стены), инженерные системы, включая ГВС, ХВС, системы тепло- и электроснабжения, лифты (при наличии), помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и относящиеся к общему имуществу (чердаки, подвалы, лестничные клетки, лестницы), земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, денежные средства на спецсчете, предназначенные для выполнения кап. ремонта.
Важнейшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
К компетенции общего собрания относятся такие важнейшие вопросы, как:
1. выбор способа управления (управляющая организация или ТСЖ, а также непосредственное управление - для домов до 30 квартир), смена управляющей организации;
2. определение размера платы на содержание жилого помещения (для обеспечения содержания общего имущества в составе платы «за жилое помещение и коммунальные услуги»);
3. организация кап. ремонта;
4. решение о выполнении текущего ремонта;
5. определение порядка использования общего имущества (включая размещение рекламы на стенах дома);
6. благоустройство земельного участка (включая установку шлагбаума, создание детской площадки, установку ограждения и систем видео-наблюдения);
7. создание Совета дома и определение его полномочий по управлению домом;
8. переход на «прямые» договоры об оказании коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями;
9. включение (исключение) дома в границы (из границ) территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Требования к порядку проведения общего собрания установлены гражданском и жилищном законодательством, включая требования к порядку формирования повестки и информирования собственников о проведении собрания, к порядку голосования на собрании и оформлению его результатов.
Несоблюдение таких требований влечет для организатора собрания риск признания общего собрания недействительным, а кроме того, риск привлечения к административной и даже к уголовной ответственности.
Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Протокол общего собрания представляется инициатором собрания в управляющую организацию или правление ТСЖ для представления в течение 5 дней в орган государственного жилищного надзора.
После принятия на собрании решений и их оформления протоколом требуется проконтролировать исполнение принятых решений управляющей организацией и иными лицами.
При проведении общих собраний значительное удобство представляет использование информационных систем, позволяющих осуществлять электронное голосование и подведение итогов такого голосования, а также оповещение собственников о проведении собрания и ознакомление с материалами к собранию в электронной форме. Особенно актуально использование информационных систем в больших многоквартирных домах (более 200 квартир). Порядок электронного голосования установлен Федеральным законом от 25 мая 2020 г. № 156-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".